Świadectwo charakterystyki energetycznej opisuje zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię w standardowych warunkach użytkowania. Nie jest rachunkiem za ogrzewanie i nie przewiduje zachowania konkretnej rodziny. Pozwala natomiast porównać energetyczną jakość nieruchomości oraz wskazuje, jaki wpływ mają przegrody, instalacje i zastosowane źródła energii.
Kiedy świadectwo jest wymagane?
Dla istniejącego domu lub lokalu świadectwo sporządza się przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość ma zostać:
- sprzedana,
- zbyta jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- wynajęta.
Właściciel nie musi zamawiać świadectwa tylko dlatego, że mieszka we własnym domu i nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować.
Od 28 kwietnia 2023 roku inwestor dołącza świadectwo również do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Przepisy przewidują wyjątek dla domu o powierzchni zabudowy do 70 m², wzniesionego na własne potrzeby mieszkaniowe. Jeżeli taki dom będzie później sprzedawany lub wynajmowany, obowiązek przekazania świadectwa nadal może powstać.
Odrębne zasady dotyczą wybranych budynków publicznych i usługowych, w których świadectwo należy umieścić w widocznym miejscu.
Świadectwo dla budynku czy dla lokalu?
Dokument musi odpowiadać przedmiotowi transakcji. Przy sprzedaży lub wynajmie całego budynku przygotowuje się świadectwo budynku. Jeżeli transakcja dotyczy samodzielnego lokalu, świadectwo powinno dotyczyć tej części budynku.
Nie należy automatycznie zastępować świadectwa lokalu dokumentem sporządzonym dla całego obiektu. Zakres i dane wejściowe powinny odpowiadać temu, co faktycznie jest sprzedawane lub wynajmowane.
Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?
W dokumencie znajdują się między innymi wskaźniki rocznego zapotrzebowania na:
- energię użytkową,
- energię końcową,
- nieodnawialną energię pierwotną.
Świadectwo podaje również udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkową emisję dwutlenku węgla. Uwzględnia energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, chłodzenia, a w określonych budynkach także oświetlenia.
Wynik zależy od geometrii i przegród budynku, rodzaju wentylacji, parametrów instalacji, źródła ciepła i wykorzystania energii odnawialnej. Dlatego samo porównanie rodzaju kotła albo grubości ocieplenia nie wystarcza do oceny całego obiektu.
Świadectwo, charakterystyka projektowa i audyt to nie to samo
Te dokumenty bywają ze sobą mylone:
- świadectwo opisuje charakterystykę energetyczną istniejącego budynku lub lokalu według obowiązującej metodologii,
- projektowana charakterystyka energetyczna jest częścią dokumentacji projektowej i odnosi się do planowanych rozwiązań,
- audyt energetyczny służy analizie wariantów modernizacji oraz ich efektów i kosztów.
Jeden dokument nie zastępuje automatycznie pozostałych. Przed zleceniem opracowania warto ustalić, do jakiej procedury lub decyzji ma ono służyć.
Kto może sporządzić świadectwo?
Świadectwo sporządza osoba wpisana do centralnego wykazu osób uprawnionych. Dokument jest rejestrowany w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków i otrzymuje indywidualny numer.
Do przygotowania opracowania potrzebne są wiarygodne dane. W zależności od obiektu mogą to być rzuty, przekroje, opis przegród, informacje o oknach, źródle ciepła, wentylacji, przygotowaniu ciepłej wody i instalacjach wykorzystujących OZE. Gdy dokumentacja jest niepełna, konieczna może być inwentaryzacja albo uzupełnienie danych na podstawie dostępnych materiałów.
Jak długo świadectwo jest ważne?
Świadectwo zachowuje ważność przez 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak utracić ją wcześniej, jeżeli w budynku wykonano prace zmieniające jego charakterystykę energetyczną, na przykład:
- wymieniono źródło ciepła,
- docieplono ściany lub dach,
- wymieniono okna,
- przebudowano instalację ogrzewania albo wentylacji.
Po takiej modernizacji przy kolejnej sprzedaży lub wynajmie może być potrzebny nowy dokument, uwzględniający aktualny stan budynku.
Dane w ogłoszeniu sprzedaży lub najmu
Jeżeli świadectwo zostało już sporządzone, w ogłoszeniu lub reklamie sprzedaży albo najmu należy podać wymagane wskaźniki energetyczne. Warto przepisać je bezpośrednio z dokumentu, aby uniknąć pomyłek w jednostkach i oznaczeniach.
Czy świadectwo pomaga ocenić przyszłe rachunki?
Dokument ułatwia porównanie budynków, ale nie jest gwarancją konkretnego zużycia energii. Rachunki zależą również od pogody, liczby mieszkańców, temperatury utrzymywanej w pomieszczeniach, zużycia ciepłej wody i cen energii. Świadectwo należy więc traktować jako ustandaryzowaną informację techniczną, a nie prognozę domowego budżetu.
ERAN przygotowuje świadectwa i opracowania energetyczne w zakresie uzgodnionym dla danej nieruchomości. Więcej informacji znajdziesz na stronie certyfikaty i charakterystyka energetyczna domu. W przypadku dokumentacji dla większej inwestycji zobacz także charakterystykę energetyczną dla architektów.
Aktualne zasady opisuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, a tekst ustawy jest dostępny w Internetowym Systemie Aktów Prawnych.
Jeżeli chcesz ustalić, jaki dokument jest potrzebny dla Twojej nieruchomości, skontaktuj się z ERAN.
Autor: Marcin Raniowski
